воскресенье, 15 ноября 2015 г.

Нюансы при съёме жилья в Польше

Картинка взята с "КиевПравда"
Как многие из вас уже читали, расторжение договора съема квартиры в моём случае проходило не очень гладко. А если быть более точным, то я был готов к тому, что наш конфликт с владельцем квартиры закончится в суде.

Естественно, перед тем, как идти в суд, я перелопатил кучу законов. А вернее - весь раздел "съём" гражданского кодекса, а также закон об охране прав арендаторов.

На самом деле нюансов и особенностей очень много, и на полный разбор меня не хватит. В этом посте я разберу только то, что коснулось меня непосредственно, и на что попадаются даже поляки, не говоря уже об украинцах.



1. Umowa na czas oznaczony / Договор на определённый срок


Раньше для оформления ВНЖ/карты побыту требовалось предоставить договор съёма жилья на определённый срок. Насколько я слышал, сейчас достаточно заявить, что вам есть где жить. Тем не менее, если вы наши жильё по хорошей цене, то, скорее всего, это будет договор на определённый срок. И далеко не все отдают себе отчет в том, что договор на определённый срок нельзя расторгнуть, за исключением случаев, предусмотренных в законе, или в самом договоре. Таковыми случаями могут быть, например, нарушенные санитарные нормы, или неисправность основных инсталляций (газ/вода/канализация). Арендодатель же может, например, расторгнуть договор в случае продолжительного отсутствия оплаты за аренду, или за регулярное нарушение квартиросъемщиком общественного порядка и т.п.. Кроме того, оказывается, что даже запись в договоре аренды о том, что договор может быть расторгнут одной из сторон с соблюдением определённого срока уведомления, не имеет юридической силы.

Единственный способ расторгнуть такой договор - по соглашению сторон. Так что если с хозяином отношения не сложились - будьте готовы платить до конца срока.

Кстати, после небольшого анализа юридических форумов, я пришел к выводу, что эта норма вполне справедлива, хотя многие квартиросъемщики крайне возмущены фактом, что не могут договор расторгнуть. И вот почему...

Рынок аренды жилья имеет свои сезоны и несезоны. Думаю, что основная масса сезонных квартиросъемщиков - это студенты. Вполне естественно, что в сезон найти квартиру сложнее, а значит и цены на жильё - выше. Потом, когда начинается несезон, а цены на аренду идут вниз, если арендодатель потеряет клиента, то у него есть все шансы попасть на несколько месяцев простоя квартиры. Именно поэтому многие арендодатели предпочитают именно договора на определённый срок.


2. Автоматическое продление договора на определённый срок - на неопределённый срок


Если после окончания действия договора, который был заключён на определённый срок, квартиросъемщик продолжает жить в квартире с согласия арендодателя, то договор считается автоматически продлённым на неопределённый срок. (Art 674k.c.).

Если договор заключён на неопределённый срок, то срок уведомления о расторжении составляет 3 месяца. (Art 688 k.c.)

А теперь суть конфликта (часть первая):

Договор аренды у нас закончился в конце июня. Уже тогда хозяин был в курсе, что мы занимаемся покупкой квартиры, более того, уже было примерно известно, что мы переезжаем в конце августа - начале сентября. Мы тогда договорились, что договор письменно на оставшиеся пару месяцев продлевать не будем. Через месяц, в конце июля, арендодатель пришел со своими строителями, чтобы оценить стоимость ремонта, и тогда же мы с ним говорили о сроках, когда мы будем съезжать и отдавать квартиру.

Но, за несколько дней до сдачи квартиры, арендодатель заявил, что он от меня до сих пор не получил письма с уведомлением о расторжении договора, и, ссылаясь на вышеприведенные нормы, у нас с ним договор на неопределённый срок, и я ему должен платить еще 3 месяца, но он якобы пойдёт мне навстречу, и я должен оплатить только за месяц. Чтобы было интересно, у меня никогда не было его адреса - ни в договоре, ни в переписке.

Да, это моя проблема, что я не знал законов. Но то, что он заявил мне об этом за пару дней до переезда не оставляло сомнений в том, что не говорил он мне о письменном уведомлении сознательно. И я упёрся :).

Я начал рыть законы и форумы. В итоге, накопал то, что меня спасло. Оказывается, если в договоре есть пункт, в котором говориться, что любые изменения в договоре требуют исключительно письменной формы, то норма 674ГК - не может быть применена. Более того, нашел пару решений судов, которые исключали применение этой нормы в случае подобной спорной ситуации.


3. Состояние квартиры


Следующая вещь, на которой попадаются квартиросъемщики, это список элементов квартиры, содержание в порядке и ремонт которых лежит по их стороне. Но начнём с основного.

Квартиросъемщик должен вернуть объект съёма в состоянии не худшем, чем был в момент начала съема, но при этом не несёт ответственности за износ вещей, если те были использованы правильно. (Art 675 k.c.)

Это значит, что если вы поселились в идеально чистую квартиру, то и вернуть её должны такой-же. Включая вымытую духовку и протёртую пыль на кухонных шкафчиках, куда вы не заглядывали с самого первого дня. И именно на основании этой нормы часто возникают конфликты, когда хозяин квартиры удерживает стоимость уборки, если квартиросъемщики её не "вылизали". В этом случае могу порекомендовать самим найти фирму, которая произведёт такую капитальную уборку.

Но бывают и перегибы. Суть конфликта (часть вторая):

На кожаных диване и креслах уже года через 3 стали появляться мелкие трещинки. Несмотря на то, что мы регулярно ухаживали за мебелью с помощью специальных средств, но, особенно в холодный период, микротрещинок становилось всё больше, и через 6 лет эксплуатации мебель имела совсем не товарный вид. Владелец квартиры почему-то решил, что это не попадает под естественный износ и потребовал возмещения половины стоимости мебели (1-2 тыс. зл.). Но так как на мебели не было порезов, царапин или других неестественных повреждений, а диваном и креслами пользовались только по назначению, то я с таким не согласился, и это был один из вопросов, с которыми я пошел к юристу на консультацию.

Юрист подтвердил мою позицию - за естественный износ мы ответственности не несём.

Кроме того, было еще две мелочи. Первая - лопнувшее стекло стекопакета. Стекло лопнуло само, по видимому ночью, кроме того было видно, что трещины исходят от края стекла, который находится под уплотнителем. Во время замены монтажник заметил, что предыдущий пакет был установлен неправильно - что-то было слишком сильно закручено. Поэтому, хоть я и заплатил за замену, но считал, что моей вины нет, и сумму замены я могу стребовать с хозяина квартиры.

Вторая мелочь - замена фронта ящика на кухне под посудомойкой. Почти в самом начале съема квартиры перестала работать посудомойка. Хозяин квартиры ее поменял на почти такую же, но, как оказалось, она протекала. Позже я нашел решение, чтобы вода больше не лилась, но фронт уже разбух и испортился. Опять таки, фронт я заказал и поменял за свой счёт, но считал что и в этом случае ответственность лежит на хозяине квартиры.

Спор по этим мелочам, как сказал юрист, имеют шансы 50/50 - в зависимости от судьи.



Из того, что я всё-таки сделал за свой счет, это шпаклевание и покраска стен во всей квартире. Плюс покраска внутренней стороны входной двери. Учитывая двух активных детей и собаку, это были те вещи, которые имели "не товарный" вид по нашей вине :).

Статьи ГК и ОхрПрАр по теме со списком того, что лежит на квартиросъемщике - 662, 663, 681, Art 6b

4. Протокол приема/передачи квартиры

Очень важный документ, который должен быть составлен как в начале съёма, так и в конце. В протоколе как можно более подробно должно быть описано состояние всех вещей, которые находятся в квартире. По закону, если состояние вещи не описано, то оно считается "хорошим и пригодным для использования по назначению". Это значит, что если на мебели уже будут повреждения, то лучше это сразу описать, чтобы позже хозяин не потребовал от вас их ремонтировать.

Тот протокол, с которым пришёл хозяин квартиры, включал в себя все элементы до мельчайших подробностей. Каждый стул, выключатель, лампочка, кран, занавеска - в каждой комнате были внесены в список с тремя пунктами - внешние повреждения, исправность, чистота.


В итоге, хозяин квартиры нашел множество вещей, к которым мог прицепиться. И, в другой ситуации, я бы за это всё заплатил. Но он допустил главную ошибку в самом начале - придумал меня н@#b@tь, уж простите за мой французский. Из-за чего моё гипертрофированное чувство справедливости не позволило мне отступить ни на грош. В суд ему идти в итоге не захотелось. Решили полюбовно, если это можно так назвать.


Это были те подводные камни, на которые напоролся я. На самом деле их может быть гораздо больше. Основные советы - вчитывайтесь в договор, не стесняйтесь задавать вопросы, не стесняйтесь писать расширенный протокол приёма-передачи. Прочитайте законы по ссылкам в самом начале - там не очень много.

3 комментария:

  1. Огромное спасибо! Как раз сейчас занимаемся поиском жилья в Варшаве. Может будет интересно,столкнулись с вариантом , когда в хорошем районе предлагается квартира в очень хорошем состоянии за очень приемлемые деньги, при этом агентство работает по принципу - "утром деньги, вечером стулья", т.е. необходимо заплатить сразу, а потом вам якобы скажут как связаться с хозяином

    ОтветитьУдалить
  2. Огромное спасибо! Как раз сейчас занимаемся поиском жилья в Варшаве. Может будет интересно,столкнулись с вариантом мошенничества, когда в хорошем районе предлагается квартира в очень хорошем состоянии за очень приемлемые деньги, при этом агентство работает по принципу - "утром деньги, вечером стулья", т.е. необходимо заплатить сразу, а потом вам якобы скажут, как связаться с хозяином

    ОтветитьУдалить
  3. Спасибо за поучительную историю с хорошим концом! С уважением

    ОтветитьУдалить