четверг, 7 ноября 2013 г.

Что означает TBS в объявлениях о продажи недвижимости в Польше

Уже достаточно много встречал этот вопрос, чтобы, наконец, написать об этом пост. Надо признаться, что мне самому эта информация никогда не была нужна, с источниками я ознакомился довольно поверхностно, если Вы знаете больше или точнее - добро пожаловать в комментарии. Мой основной источник - здесь.


TBS - Towarzystwo Budownictwa Społecznego (назовем это строительный кооператив). В чем же заключается его суть, и почему в объявлениях о продаже квартиры значится такая низкая цена? Попробую с самого начала рассказать как эти TBS образуются и для чего они нужны.

Нужны они, прежде всего, для предоставления возможности иметь свое жилье семьям с невысоким достатком, которые не имеют возможности сами получить и оплачивать кредит. Однако, вступившие в TBS не получают квартиры в собственность, потому целесообразность этой формы отношений на рынке недвижимости Польши у многих до сих пор вызывает сомнения.

Итак, организация, сообщество или просто частное лицо объявляет о том, что хочет создать TBS. Я не знаю всех бюрократический тонкостей, но сразу предположим, что государство (соотв. министерство) дало добро. Тогда государство выделяет владельцу(цам) кооператива на льготных условиях кредит на строительство заранее оговоренного жилого дома (выделяет не больше 70%, как я понял). Квартиры в этом доме сразу строятся "под ключ".

Участник TBS, при вступлении, платит первый взнос, который не может превышать 10% стоимости квартиры (фактической, а не рыночной). Далее, чтобы проживать в квартире, вместе с другими коммунальными платежами участник платит ежемесячный взнос, покрывающий кредит, выданный TBS. Эти взносы увеличивают долю участника в кооперативе (разные источники утверждают разное). Соответственно:
- ежемесячные оплаты на квартиру у участников TBS получаются выше, чем в обычных квартирах в собственности;
- но ниже, чем самому платить за кредит;
- но квартира никогда не будет в собственности - хозяин TBS не имеет права продавать квартиры только что прочитал, что это правило было изменено, и квартиру можно выкупить по рыночной стоимости, если дом, в котором находится квартира, сдан в эксплуатацию более 5 лет назад;
- от обычного найма квартиры этот вид взаимоотношений выгодно отличается тем, что владелец не может разорвать с вами договор только потому что ему так захотелось;
- с другой стороны, поскольку TBS созданы в рамках социальных программ, чтобы вступить в TBS, необходимо соответствовать некоторым условиям.

Во-первых, уровень дохода на каждого члена семьи не должен быть ни слишком маленьким, ни слишком большим. Если доход будет слишком маленьким, семье придется тратить на оплаты больше определенного государством максимального процента от дохода – затраты на коммунальные платежи и взносы в TBS не могут превышать 20-25% семейного бюджета.

Во-вторых, во владении участника TBS не может быть недвижимости в том-же воеводстве. То же самое касается членов семьи участника, которые проживают с ним в квартире. Время от времени (раз в два года или по желанию TBS), участник должен предоставить документы (выписки) подтверждающие соответствие вышеназванным условиям.

Участники TBS не могут ни продавать, ни завещать, ни закладывать квартиру... Но что же тогда продается в объявлениях? Цена, указанная в объявлениях, это не стоимость квартиры, а стоимость (доля) участия в TBS. Законом и правилами не запрещено продавать свою долю третьему лицу. Но владелец TBS должен проверить потенциального покупателя на соответствие с условиями участия и дать свое согласие.


Как я понял, TBS может быть выгоден молодым семьям или одиноким людям как промежуточный вариант. В любом случае, принятию решения о покупке участия в TBS должны предшествовать кропотливые часы, проведенные наедине с калькулятором.


Напоминаю, что если вам есть что добавить - велкам в комментарии.

6 комментариев:

  1. Интересный пост, еще один плюсик польскому государству, которое дает возможность получить собственное жилье самым простым семьям. Но я не совсем понял почему тебя это не интересует, ведь вы живете на сьемной квартире, раз нету желания иметь свою собственную?

    А теперь позволь задать тебе очень важный для нас вопрос. На сайте ХабрХабр (почти уверен что ты его посещаешь) наткнулся на статью. Не буду давать ссылку, что б ты не подумал что реклама, напишу название, найдешь по нему "Эмиграция в Польшу как студент либо как фрилансер". Мы хотим эмигрировать в Польшу на пмж, занимаемся фрилансом. Пока мне не попалась эта статья, мы планировали сделать это через программу эмиграции с целью ведения бизнеса. Но содержать фирму, налоги и услуги бухгалтера, выйдет около 600-700 евро, и фирма должна должна быть прибыльной. Такие расходы мы пока потянуть не сможем. По мы очень заинтересовался этими фондами. Если для того что б жить и работать в Европе нужно платить сто долларов в месяц с человека, то мы хоть завтра пакуем чемоданы. 200$ в месяц это 700 евро за фирму.

    Слышал ли ты что ни будь про эти фонды, их принцип роботы? С этих 100 долларов этот фонд платить налог а половину оставляет себе за услугу? Интересует этот вопрос, ведь я за то что бы платить налоги, и думаю не сразу, но современным мы все таки откроем официальную контору по созданию сайтов. Но в Польше хотелось бы жить уже сейчас, а не потом, ведь молодость приходит, а в Украине совсем печаль.

    п.с. Сори за длиннющий комент, а точнее вопрос, ты наверное скоро забанишь меня за такие калбасины огромные)) Но ты единственный человек который "смог" ухать с семьей в Польшу на пмж, и у которого я могу спросить совет.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. В моем случае лучше всего не TBS, а взять жилье в кредит - я имею такую возможность. Но на протяжении всех 4-х лет, когда мы задумывались о покупке квартиры/дома, одновременно была высока вероятность скорой смены работы и переезда в другой город. В этом случае затраты на получение кредита и оформление всех документов просто не успеют отбиться.

      Я читал ту статью на хабре. К сожалению, не имею аккаунта, чтобы ее прокомментировать. Если писать вкратце - этот путь нелегален.

      Да, владельцы этих фондов могут даже преследовать благородную цель - дать возможность специалистам фрилансерам работать в Польше "легально" и платить налоги. У меня даже есть знакомый, который таким образом приютил пару фрилансеров в своей фирме.

      Но в описанном на Хабре случае, тот факт, что работник должен платить работодателю за получение/сохранение рабочего места, сразу делает эту схему незаконной.

      Значит ли это, что такие фонды обречены на закрытие - нет. Но если представить, что у фонда под крышей несколько десятков фрилансеров, есть ненулевая вероятность, что в какой-то момент кто-то из участников этой схемы в какой-то момент не договорится с фондом... и пожалуется "куда надо". В случае, если работу фонда прикроют, без "крыши" остаются все участники. Что хуже - каждый участник за участие в фонде может схлопотать депортацию с занесением в SIS на несколько лет... Не утверждаю, что именно так и произойдет со всеми такими фондами, но подобные риски необходимо иметь в виду.

      Честно говоря, проблему фрилансеров встречаю часто. Я даже задумывался о том, чтобы подкинуть законодательную инициативу кому надо. Но серьезно смогу этим заняться не ранее чем через год.

      Удалить
  2. Спасибо за ответ. Как на счет поста про фриланс в Польше и Украине. Отличия, плюсы и минусы. Как фрилансеру эмигрировать в Польшу и т.д. Про легальный фриланс в Польше, как фриланс уместить в рамки частного предпринимателя и ли маленькой фирми. Ведь у нас фоиланс идет по черному. Думаю многим будет интересно, ведь программистов. дизайнеров, веб мастеров которые работают фрилансерами очень много, и их число растет как и сама отрасль.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Если честно, то я не в курсе тонкостей фриланса ни в Украине, ни в Польше. Как способ миграции - фриланс не подходит. ООО - слишком высокие первоначальные затраты, да и требования к обороту высокие. ИП - нельзя открыть не имея гражданства/карты поляка/ резидента ЕС или супруга из названных категорий (ну и наш случай еще).

      С ИП всё просто (в большинстве случаев) - 800 зл/мес обязательный ZUS (400 в первые два года существования ЧП) и 18% подоходный. Более подробно в статьях про ИП жены я уже описывал.

      В общем, имеющейся информации недостаточно на целый пост :).

      Удалить
    2. Ты слишком недооцениваешь обороты фрилансеров :) Оборот в 3-4К $ на фрилансера вполне себе нормальный оборот и смысл в ООО тут очень даже появляется. Я тебе так скажу, за последний год из одной только Одессы (то чно я знаю) в Варшаву перебралось несколько маленьких (2-4 человека) групп из сферы game dev. И это как бы только начало, дальше будет больше и речь не только о Польше как таковой.

      Удалить
    3. Ты в этом больше ориентируешься - тебе виднее, конечно. Но и по вопросам на чемодане, и по тому, что у меня где-то проскакивало в комментах, я понял, что есть фрилансеры, у которых и обороты немного скромнее, и на первоначальные затраты капитала нет - такие ООО как могут не потянуть. Кроме того, имея 3-4К $, разница в оплатах по ООО и по ИП весьма существенна.

      Другое дело, что затраты действительно можно делить сразу на группу, которая вместе переезжает. Хороший вариант, кстати, я о нем раньше не думал.

      Удалить